商品房验房交付应注意的法律问题
1购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。 根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，交钥匙就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。 物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。 从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙进户门钥匙信箱钥匙水表钥匙电表钥匙是不是齐全，这是收房攻略最基础也是不可忽视的。 2商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法 商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢？ 首先要依据商品房买卖合同约定的质量标准以及合同有关的违约责任约定，若合同明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。 若合同没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。 然而，对于交付的商品房存在地面墙面裂缝局部渗水漏水门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修更换重做等违约责任，对于因维修更换重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。 3商品房逾期交付的责任 由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。 如果存在免责事由，并及时履行了告知义，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。 需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前接收房屋，也算开发商履行了交房义。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。 4购房者可以提前收房或者延期收房吗？ 购房合同约定的交付时间是依据开发商工程建设进度制定的，基于预算计划与成本的考虑，一般开发商都不会提前交房，购房者就无法实现提前收房。如购房者是作为婚房或者其他原因急着入住，在选择房源的时候就要特别关注这一点，请不要相信置业顾问关于提前交房的承诺。 购房者在收楼通知单上注明的时间内带齐所需文件资料包括收楼通知书业主身份证复印件原缴交房款收据等单据购房合同等到指定地点办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续延期收房，会视为开发商已实际将该房交付购房者使用，购房者从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 5收房时购房者需要查验哪些文件？ 开商在交房时，应当实现对供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套设施的交付承诺；需要查验开发商的验收文件三书一证一表，即住宅质量保证书住宅使用说明书建筑工程质量认定书房地开发建设项目竣工综合验收合格证竣工验收备案表是否齐全。另外也可要求查看管线分布竣工图水强电弱电结构面积实测表房屋土地测绘技术报告书等。其住宅质量保证书住宅使用说明书竣工验收备案表必须是原件。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此生的延期交房的责任由开发商承担。 6实际面积与合同面积有误差怎么办？ 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理 面积误差比值在3以内含3，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比值超出3，买受人有权解除合同。 若买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人； 房屋实际面积于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 当然这种误差超过3的情况很少出现，因为楼房竣工验收时会有第三方专业机构进行监测，会有面积上的保障。所以有些开发商会在合同约定在买受人领取不动权证证书时根据合同约定的商品房单价据实结算，按实际面积多退少补。 房屋赔偿的法律问题 1主体结构问题赔偿 如果房屋的主体结构不合格导致不能交房，或者交房后发现主体结构有问题，那么购房者可以请求解除合同和赔偿损失。 2影响居住可索赔 若是商品房的质量问题严重影响正常居住使用，且购房者申请后相关机构实地考察现象属实，那么购房者可以请求解除合同和赔偿损失。 3擅自变更设计可索赔 若房屋建造过程开发商未经购房者同意就擅自更改房屋设计，违背购房者当初签订合同的目的，那么购房者可以请求解除合同和赔偿损失。 房屋入住后应注意的法律问题 1电梯等公设备不运行，物业管理公司有责任 最高人民法关于审理物业服纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定物业服企业不履行或者不完全履行物业服合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护义，业主请求物业服企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法应予支持。 2房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突 物业公司依合同履行了物业服后，业主应当依合同履行支付物业服费的义。最高人民法关于审理物业服纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服企业请求业主支付物业费的，人民法应予支持。 3承租人不交物业费，业主责任不能丢 依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。 从债的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债的转移，将原属业主的债转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。 4业主财被盗，依据过错各自承担责任 根据物业服合同，物业服公司一般对物业管理的公秩序环境卫生绿化等事项提供协助管理或服，其提供的是区物业的公服。因此对业主家的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服合同予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服公司在提供物业服是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 以上房交付常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以一定要尽量心谨慎，及时了解房地行业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时最大限度的保障自己的合法权益。 欢迎关注长沙观察局